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[买房经验] 二手房过户原来如此简单(南开区)-无中介、无黄牛代理、全自行办理

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幼儿园小班

发表于 2016-8-1 22:55 |显示全部楼层 |显示全部楼层
本帖最后由 landy0711 于 2016-8-3 14:57 编辑

    顶着被中介和代理狂喷的压力,还是想写这个帖子,大家赚钱都不容易,买个房已经搭进全部积蓄,实在是不想办手续还要花冤枉钱,所以第一次买二手房的我,选择自己试一试,被他们说的如此复杂的手续,到底有多难。自己办一次你会发现:一切都so easy!
   大部分人买二手房办过户不是找中介就是找个黄牛代理, 中介的小业务员们也不容易,大多都是外地的小孩,不管严寒还是酷暑总能看到他们骑着电动车在街上穿梭,而且一手托两家,好不容易促成一单,钱大部分都被门店收走,自己只有少部分提成,我很理解中介的苦衷,无奈中介费实在太高,基本都两个点,连原来只有0.5点的搜房,现在也涨到1.5个点了。现在房子抄起来至少二三百万,算下来中介费就要四五万,而且现在基本都是买方付,无疑会有些不舍得。
    再说黄牛代理,一般的价格是3000,包括评估和贷款,如果只是房管局办手续的话,1500左右,相比四五万的中介费来说的确便宜了很多,但当你自己办一次之后你会发现,这3000也完全能自己挣,你需要花的只有评估费500块。一进房管局,就能看见大大的横幅标语:严厉打击代办业务!之前自己去房管局问了下保安叔叔,我没找中介、没找代理能办吗?保安叔叔很痛快的说,没问题啊,东西带齐了到这就办,需要带的东西都贴在墙上。办完你会发现保安说的一点没错,所以根本不需要什么代理,在房管局你会发现好几个一看就是代理的人,同时负责好几家,跑前跑后很忙的样子,其实他们的工作无非就是帮你拿拿表、排排队、指指路,完全没有什么技术含量,你该拿号的还是要拿号,该等的还是得等。代理们勿喷,我说的都是实话。
   
    先列一下时间表:

6.17 去房管局拿打协议预约号(需带房主房本、身份证)
6.20 评估公司到房主家评估(房本全套复印件包括图、产权人身份证复印件)
6.22 拿到评估报告(交500元)
6.23 银行办预审批(买卖双方都要到场)
6.27 房管局打协议 (买卖双方都要到场)
6.30 银行办正式手续,交首付,房管局拿号预约过户
7.8 房管局办过户(买卖双方都要到场)
7.19 买方取到不动产登记证明(银行他项权证)并送银行(办理过户后7个工作日)
7.22  银行放款
7.29 拿到新房本(办理过户后15个工作日)


下面讲讲细节:
一、预约拿号
       一共要去房管局办业务两次,一次是打协议、一次是过户,这两步都是需要提前拿号的,听说现在有的中介可以网签,就是可以省掉第一步,不用去房管局打协议了。
       拿号在大厅右边叫号机那,会有人组织排队拿号,上班时间几点去都可以拿,只是早拿就可能拿到早一天的号,不过基本都是一周之后的。这个你找代理办,也是要你自己去拿号,他不管这个,中介倒是能帮你拿,因为拿号需要卖方的房本和身份证,一般签完协议房主就把证件交给中介了。
      总之,这一步只要有房主房本和身份证,谁去都行。(南开区房管局营业时间:周一到周五,早9:00-12:00,下午2:00-5:00)
二、房管局打协议
     前面说过了,如果你的中介可以网签,就可以省掉这一步
     其他的无论找代理或者自己办的,都需要买卖双方到场,卖方需带:预约号、房本、户口本、夫妻双方身份证、结婚证、在贷款银行开个结算存折(以上原件、复印件) 买方:户口本、夫妻双方身份证、结婚证(以上原件、复印件)
841234244002356808.jpg

   1、持预约号到1号窗口换号(之前预约的顺序号不作为当天办理的顺序号,以当天换号为准),房管局早上9点开门,如果你拿的是上午号,没有必要顶门去,因为中介们基本都是顶门去的,你到了也是等,可以10点-10:30左右去,那会儿人就少些了,如果是下午号,那就三点多去就好。当然也别太晚了,如果到了下班点,房管局是不会管你办没办完就会关门的。
   2、保安处领表、填表
    领表时,保安会问你卖方有无二套,有二套的话会多给你两张个人所得税的表.有二套的一共是4张表,按照要求填写即可。
  3、1号窗口预审
    等着叫号,到号后先去预审,把资料提交,一步步来
  4、打协议
     预审之后,工作人员会告诉你接下来去哪个窗口打协议,我们当时就在旁边的2号窗口,不用拿号,也是提交资料,一步步的来,该签字的签字、该按手印的按手印

温馨提示:如果买方贷款,需要卖方提前开一个银行结算存折,准备在哪个银行贷款就开哪个行的,并复印,打协议时需要提交复印件
如果提交资料时有些东西忘了复印,不用担心,房管局一进门和外面的门口都有复印的


   5、复印协议书,买卖双方签字并按手印
    房管局只给一份协议,至少需要复印四份,买卖双方各一份、贷款银行一份、房管局过户时留一份(其实最后好像只有房管局办过户时留了一份,贷款银行只是看下协议号没留件),不急着要,可以回家自己复印,每份双方签字按手印

三、银行办贷款(纯按揭)
    我把这条写在第三步,是因为办贷款时需要房管局那个协议,正式提交资料肯定要在打协议之后。但其实我们是在打协议之前就去银行做了预审批,把该提交的资料都提交了,现在只是走一遍正式手续,填几张表,把首付交了。这一步具体需要什么东西,请自己咨询银行,每个银行的要求不一样,基本上是:
买方:家庭全体成员的户口本、身份证、结婚证(以上原价、复印件)收入证明、银行流水、银行卡、评估报告
卖方:户口本、身份证、结婚证(以上原价、复印件)

提前咨询好贷款折扣,我们最后办的是首付两成、30年、85折

四、房管局办过户(所带资料在打协议时带的那些基础上,多了协议和首付款凭证)
   1、办过户前需要提前拿号,打协议那天咨询了工作人员说要用交银行首付款的凭证才能拿号,结果拿号那天也没要首付款凭证,害的晚了两天。所以,可以在打完协议之后试着直接去拿过户号。按照工作人员说的拿号需要:协议、房本、房主身份证、首付款凭证
   2、过户当天先去之前拿号的那个前台换号,然后等叫号,先在大厅最左边那几个窗口办核税
   3、核税后会给你一个号,去大厅最右侧那几个窗口等叫号,办过户
注意:这时,你可以让家人先去银行窗口排队,办完过户后要去那交税,你会看见好多中介在那排队(先登记,后交税)
   4、交税,去“银行”窗口,现金基本不用排队,刷卡需要排队(只能储蓄卡,不能信用卡),税率及费用见下图
486754562614372221.jpg

  5、交税后需要把单子分别交回刚才办核税和过户的窗口(交个人所得税的需要交复印件)
        都办完之后会给你两张单子,一张是7个工作日后,取他项权证的,另一张是15个工作日,领新房本,按照日期去房管局领东西就行,他项权证是要交给银行的。领证也是需要现场拿号等号的。

结语:
        以上就是二手房过户的全部流程,也许看起来比较复杂,其实一步步的来挺容易的,其中有几个步骤是卖方必须去的,其他的买方就辛苦点能自己跑的就自己跑吧,毕竟是省的是咱自己的钱钱。
        评估报告给了三份,最后只有银行要了一份,找哪家评估公司可以咨询贷款银行,一般都有合作的公司,因为听说有些小评估公司出的报告,银行是不认的,如果银行有关系硬的熟人可以找,毕竟能给开些绿灯,但是需要花钱买通的就没必要了。因为在银行办贷款对于贷款员来说是给他们涨业绩的,贷款本身不需要费用,有些黄牛告诉你贷款手续费要1000什么的都是变相要钱,要不就是他要拿钱去打点别人。

另外:在天津市房地产综合信息网上可以查进度
        
       我现在能想到的就说到这吧,也不知道说的明不明白,希望能够帮到大家。
       还是那句话:中介和代理们勿喷!

——————————————————————————————————————
补充更新:
      不要被房管局黑压压的人头吓到,要知道每一家买卖双方没有自己去的,加上中介,至少去四五个人,自然显得人多,其实办理的户数都有定数,就是说每天就放那些号,肯定能办完,一步步来不要着急,有问题问保安叔叔。自己办理才是最正式的手续,中介和黄牛都属于非法代办。不要有压力。

写给卖方的话:
     如果有买方直接找到您,想自己办理过户手续,希望您能理解并配合,与人方便自己方便。中介费原本是买卖双方各一半,后来演变成了全部买方支付,现在房价又高,2个点也不是小数目,谁的钱也不是大风刮来的,能省则省。况且自己办理并不会有什么麻烦,相反这才是正常的手续流程,也不会慢,中介黄牛是一对多,不如咱自己的事这么上心,记好时间该办手续的办手续,该取件的取件就好了,所以,请卖方放心。








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xiaofeiyang2014 + 1 好帖,给加分~
sarah8898 + 1 实用

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新来的小朋友

发表于 2016-8-1 23:04 |显示全部楼层 |显示全部楼层
现在打协议要提前多长时间预约呢?

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幼儿园小班

发表于 2016-8-1 23:35 |显示全部楼层 |显示全部楼层
shevchenko 发表于 2016-8-1 23:04
现在打协议要提前多长时间预约呢?

我是10天,每个区可能不一样

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发表于 2016-8-2 00:08 来自手机 |显示全部楼层 |显示全部楼层

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发表于 2016-8-2 08:39 来自手机 |显示全部楼层 |显示全部楼层

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发表于 2016-8-2 09:26 来自手机 |显示全部楼层 |显示全部楼层
早看到就好了,心疼我那好几万的中介费


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发表于 2016-8-2 09:27 |显示全部楼层 |显示全部楼层
好人 啊

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幼儿园预备中

发表于 2016-8-2 10:18 来自手机 |显示全部楼层 |显示全部楼层
辛苦楼主了,写的很清楚,非常感谢,还想问一下,那交定金时签什么呀,交定金到打协议这段期间用什么做保证


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幼儿园小班

发表于 2016-8-2 10:48 |显示全部楼层 |显示全部楼层
lovelybeibei 发表于 2016-8-2 10:18
辛苦楼主了,写的很清楚,非常感谢,还想问一下,那交定金时签什么呀,交定金到打协议这段期间用什么做保证 ...

自己网上找了份协议模板改了下,签了个协议,上面写明违约条款

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幼儿园预备中

发表于 2016-8-2 11:07 来自手机 |显示全部楼层 |显示全部楼层
弱弱的再问一句,哪里有只跑房管局的黄牛代理,有的卖家不放心买家自己跑,觉得慢,非要有中介才放心


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幼儿园小班

发表于 2016-8-2 12:33 |显示全部楼层 |显示全部楼层
lovelybeibei 发表于 2016-8-2 11:07
弱弱的再问一句,哪里有只跑房管局的黄牛代理,有的卖家不放心买家自己跑,觉得慢,非要有中介才放心

一般都是中介个人自己偷偷出来挣外快的,到房管局一看就知道哪个是黄牛,不过,说真的,找他们真的不比你自己办快,完全没必要。我这卖家一直说我办的快,办的速度比中介还快了。在房管局碰上一人找中介办的,说跑了四次房管局了,还是没办下来。你可以跟卖家说找了人,其实没找。

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发表于 2016-8-2 12:42 来自手机 |显示全部楼层 |显示全部楼层
landy0711 发表于 2016-8-2 12:42
一般都是中介个人自己偷偷出来挣外快的,到房管局一看就知道哪个是黄牛,不过,说真的,找他们真的不比你 ...
恩恩,有道理,非常感谢


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幼儿园预备中

发表于 2016-8-2 13:20 来自手机 |显示全部楼层 |显示全部楼层
本帖最后由 小小小鸟 于 2016-8-2 13:21 编辑

我也刚在南开办完过户,也没找中介,贷款银行是卖家帮忙找的,房管局的流程我和卖家不懂的就问旁边的人,整个过程下来很顺利,一点也不复杂,卖家人很好。确实像楼主所说需要自己花钱的只有评估费,在这里补充一点,我是公积金按揭组合贷款,在南开房管局办理过户时组合贷款是担保公司通知具体过户时间,不用自己去预约,但过户那天早点去排队(买家拿着身份证和首付凭证就行,卖家可以晚一点到),号是分上下午的,拿完号问一下担保公司的人你的号时上午还是下午。

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发表于 2016-8-2 13:26 来自手机 |显示全部楼层 |显示全部楼层
真心感觉自己办过户不用中介最最重要的是卖家配合,我遇上的卖家两口子人都很好,他们也说中介其实没什么用该自己去的还得自己去。不过我打协议找人帮忙了所以没预约当天打的,人家卖家那么配合我看就找找人别让人家跑多跑一趟了。

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发表于 2016-8-2 13:28 来自手机 |显示全部楼层 |显示全部楼层
亲,能受累问下,取它项是必须得7个工作日才能取吗?我看房管局的网站上,我们已经抵押进件了,是不是就能取了?我们中介说等银行电话,到今天都6个工作日了,也没有电话。而且取它项的单子也被中介拿走了


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发表于 2016-8-2 13:58 来自手机 |显示全部楼层 |显示全部楼层
landy0711 发表于 2016-8-2 13:58
自己网上找了份协议模板改了下,签了个协议,上面写明违约条款
打协议前自己弄的协议,万一真有一方反悔这个协议有法律效力吗?


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发表于 2016-8-2 14:13 来自手机 |显示全部楼层 |显示全部楼层
小小小鸟 发表于 2016-8-2 14:13
真心感觉自己办过户不用中介最最重要的是卖家配合,我遇上的卖家两口子人都很好,他们也说中介其实没什么用 ...
卖家需要出现几次啊,预约打协议,打协议,过户?


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发表于 2016-8-2 14:25 |显示全部楼层 |显示全部楼层
小喵子 发表于 2016-8-2 13:28
亲,能受累问下,取它项是必须得7个工作日才能取吗?我看房管局的网站上,我们已经抵押进件了,是不是就能取 ...

必须7个工作日,我是5天的时候就看到网站上已经写着领证时间了,6天的时候去的,结果人家说没下来,转天又去了一趟,你那已经第六天了,就不在乎那一天了

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发表于 2016-8-2 14:25 |显示全部楼层 |显示全部楼层

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发表于 2016-8-2 14:30 |显示全部楼层 |显示全部楼层
雨山 发表于 2016-8-2 14:13
卖家需要出现几次啊,预约打协议,打协议,过户?

还有预约过户,当然,如果卖家能把房本身份证给你,你也可以预约,预约时不用本人。必须卖家本人到场的只有打协议和过户
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